La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable, sauf s'il s'agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d'exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.
Lorsque vous vendez un bien immobilier dont vous êtes propriétaire, vous devez calculer la différence entre les prix suivants :
Prix de vente du bien
Prix d'acquisition du bien
Si le résultat de ce calcul est positif (vous vendez plus cher que vous n'avez acheté), vous réalisez un gain appelé plus-value.
Si le résultat est négatif, vous réalisez une perte appelée moins-value.
Les plus-values immobilières sont soumises à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé dans les cas suivants :
Vente d'un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
Vente par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (non soumise à l'impôt sur les sociétés) ou d'un fonds de placement dans l'immobilier (FPI)
Échange de biens, partage ou apport en société
Les principales exonérations d'impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l'acquéreur.
La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
Vente d'un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans
De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente.
Vente d'un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2022
Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
Bien détenu depuis plus de 22 ans
Vous êtes exonéré dans les cas suivants :
Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu'au 31 décembre 2022)
Bien vendu à un opérateur privé qui s'engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu'au 31 décembre 2022)
Bien exproprié sous condition du remploi de l'intégralité de l'indemnité par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l'intégralité du prix de cession par l'acquisition, la construction la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
Vous pouvez bénéficier d'une exonération si vous êtes dans l'une des situations suivantes :
Vous devez calculer la différence entre les montants suivants :
Prix de vente du bien
Prix d'acquisition du bien
Si vous réalisez une moins-value, c'est-à-dire une perte, vous pouvez la déduire d'une plus-value réalisée lors de la vente d'un autre bien uniquement de façon exceptionnelle. Par exemple : vente en bloc d'un immeuble acquis par fractions successives.
Le prix de vente est le prix indiqué dans l'acte.
Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais payés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires).
Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d'éviction versée par l'acheteur au locataire en place).
Les règles diffèrent selon que le bien a été acheté ou reçu gratuitement :
Si vous avez acheté le bien, le prix d'acquisition est indiqué dans l'acte de vente.
Il peut être augmenté, sur justificatifs, des frais suivants :
Charges et indemnités versées au vendeur à l'achat
Frais d'acquisition (droits d'enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d'achat.
Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d'achat.
Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d'aménagement pour lotissement par exemple)
Si vous avez reçu le bien par donation ou succession, le prix d'acquisition correspond à la valeur retenue pour calculer les droits de succession ou de donation.
La plus-value est diminuée d'un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.
L'assiette est différente pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.
Durée de détention |
Taux d'abattement par année de détention |
|
---|---|---|
Assiette pour l'impôt sur le revenu |
Assiette pour les prélèvements sociaux |
|
Moins de 6 ans |
0 % |
0 % |
De la 6e à la 21e année |
6 % |
1,65 % |
22e année révolue |
4 % |
1,6 % |
Au delà de la 22e année |
Exonération |
9 % |
Au delà de la 30e année |
Exonération |
Exonération |
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %.
Une taxe supplémentaire s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.
Le formulaire n°2048-IMM-SD contient un tableau permettant d'en établir le montant (en pratique, celui-ci est calculé par le notaire).
La taxe ne concerne ni les ventes exonérées, ni les ventes de terrains à bâtir.
Le notaire chargé de la vente effectue les opérations suivantes :
Démarches auprès de l'administration fiscale
Calcul de la plus-value imposable et du montant de l'impôt à payer
Établissement de la déclaration
Paiement de l'impôt sur la plus-value immobilière auprès des services de la publicité foncière du lieu du bien
Vous devez indiquer sur votre déclaration de revenus les informations suivantes :
Montant de la plus-value déclarée par le notaire
Si nécessaire, plus-value exonérée en cas de 1re cession d'un logement autre que votre résidence principale
La déclaration des revenus par internet est obligatoire si votre résidence principale est équipée d'un accès à internet et que vous êtes en mesure de faire votre déclaration en ligne.
La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.
La déclaration 2023 des revenus de l'année 2022 aura lieu en avril 2023.
Si vous devez faire une déclaration papier
La période de déclaration 2022 des revenus est terminée.
La déclaration 2023 des revenus de l'année 2022 aura lieu en avril 2023.
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