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Guide des droits et des démarches administratives
Colocation : quelles sont les règles ?Question-réponse
Une colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d'un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par les tous colocataires, ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires. Dans les 2 cas, la colocation obéit à des règles spécifiques.
Bail unique
La signature d'un contrat de location est obligatoire.
Le bail doit être conforme à un contrat-type qui diffère selon que le logement est loué vide ou meublé.
Un logement mis en location doit respecter une surface minimum. Il s'agit d'un des critères de décence du logement.
Le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Attention
le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives.Pour ouvrir droit à l'APL, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
À noter
si l'un des locataires ne signe pas le bail, il n'est pas considéré comme colocataire. C'est un simple occupant et il n'a pas de droit sur le logement, même s'il paie une partie du loyer.Lors de l'entrée dans les lieux, un état des lieux d'entrée doit être effectué en présence de tous les colocataires et du propriétaire.
L'état des lieux doit être daté et signé :
par chacun des colocataires
et par le propriétaire
Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.
À savoir
le dépôt de garantie est rendu par le propriétaire au dernier colocataire qui quitte les lieux après lui avoir remis les clés (sauf mention particulière inscrite dans le bail).Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut exiger une caution. Une caution est une personne (ou un organisme) qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges au propriétaire en cas d'impayés.
Le propriétaire peut choisir l'une des options suivantes :
-
Chaque colocataire se dote d'une caution.
L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire qui a la garantie de la caution. La portée de l'engagement de la caution varie selon qu'une clause de solidarité est ou non incluse dans le bal.
-
Une caution s'engage pour plusieurs colocataires.
L'acte de cautionnement doit indiquer le colocataire dont le départ du logement mettra fin à l'engagement de la caution.
Les charges locatives sont à payer au propriétaire selon la forme indiquée dans le bail :
Soit sous forme de provisions pour charges, avec régularisation annuelle
Soit sous la forme d'un forfait à verser simultanément au loyer
Le montant des charges locatives récupérées par le propriétaire doit être justifié.
Provisions et justificatifs
Les provisions pour charges mensuelles sont fixées en se fondant sur le budget prévisionnel et les résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges.
À savoir
Dans un immeuble doté de dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables de chauffage, de refroidissement ou d'eau chaude sanitaire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre chaque mois au locataire les informations sur la consommation de chaleur, de froid ou d'eau chaude sanitaire.Régularisation annuelle et justificatifs
Les charges doivent être régularisées au moins 1 fois par an en comparant :
Le total des provisions déjà demandées par le propriétaire au locataire
Et les dépenses effectives engagées par le propriétaire pendant l'année
À savoir
Dans un immeuble, lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit transmettre au locataire, 1 fois par an, la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau que lui a communiqué la commune ou l'EPCI compétent (le syndic, lorsque le logement est dans un immeuble en copropriété.Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire (ou l'agence immobilière) doit reverser le trop-perçu au locataire. Dans le cas contraire, le propriétaire (ou l'agence immobilière) demande un complément.
Un mois avant la régularisation annuelle, le propriétaire doit communiquer au locataire les informations suivantes :
Le décompte des charges locatives par nature de charges (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...)
Le mode de répartition des charges entre les logements. Et, si nécessaire, une note d'information sur le mode de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude collective.
Sur demande du locataire, le propriétaire doit lui transmettre le récapitulatif des charges du logement, par mail ou par courrier.
Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte, le propriétaire doit tenir à la disposition du locataire l'ensemble des pièces justificatives.
À savoir
En cas de difficultés à payer ses charges, le locataire peut demander au propriétaire des délais de paiement. Si le locataire et le propriétaire ont du mal à se parler, il est possible de faire appel (gratuitement) à un conciliateur de justice pour qu'il les aide à trouver ensemble la meilleure solution.Régularisation tardive
Si la régularisation n'a pas été effectuée avant le 31 décembre de l'année qui suit l'année où elles sont exigibles, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans le paiement des charges ou des loyers, y compris après le départ définitif du locataire du logement. Par exemple, des charges datant de juillet 2022 peuvent être réclamées par le propriétaire jusqu'en juillet 2025.
À savoir
Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.La régularisation tardive des charges est possible quelles qu'en soient la cause :
Oubli
Ignorance
Négligence
Mais le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel de charges tardif s'il considère qu'il est déloyal, brutal et consécutif d'une faute du propriétaire dans l'exécution du bail (par exemple, lorsque le locataire a demandé la régularisation des charges et que le propriétaire ne lui a pas répondu).
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois.
Pour cela, il doit envoyer une lettre au propriétaire par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut utiliser le modèle de lettre suivant :
Le montant du forfait doit être inscrit dans le bail. Il ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du montant de charges appliqué au précédent locataire.
Le forfait ne peut pas donner lieu à un complément à verser ou à une régularisation ultérieure.
Son montant peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal.
Son versement est fait en même temps que le loyer. La périodicité du versement est prévue dans le bail.
À savoir
Chaque mois, le propriétaire doit transmettre l'évaluation de la consommation de chaleur, de froid, d'eau chaude sanitaire du logement, lorsque l'immeuble est doté de compteurs individuels d'énergie thermique télé-relevables, d'appareils de mesure télé-relevables permettant de déterminer la quantité de froid, d'un dispositif d'individualisation des frais d'eau chaude sanitaire.Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le propriétaire doit transmettre les informations qu'il reçoit du syndic.En cours de bail, les locataires doivent payer au propriétaire le loyer et les charges locatives.
Pour se protéger des risques d'impayés, le propriétaire peut insérer une clause de solidarité dans le bail.
Le propriétaire peut réclamer pendant 3 ans tout impayé de charges ou de loyers qui lui est dû.
Ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et souhaite se faire rembourser le trop versé.
Par exemple, une dette de loyer (ou de charges) datant de juillet 2021 peut être réclamée jusqu'en juillet 2024.
À savoir
si le propriétaire n'a pas révisé le loyer à la date prévue dans le bail, il peut le faire dans l'année qui suit uniquement.Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).
Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.
L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le bail.
À noter
les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.
Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la MSA.
Pour ouvrir droit à l'APL, le logement doit avoir une surface minimale de 16 m² pour 2 colocataires. Pour chaque colocataire supplémentaire, il faut 9 m² supplémentaires.
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce document peut notamment indiquer les éléments suivants :
Liste des dépenses communes et leur mode de répartition (loyer, charges locatives, réparations locatives, taxe d'habitation, redevance télévision, ...)
Conditions de départ d'un des colocataires (remboursement d'une partie du dépôt de garantie par les colocataires qui restent, ...)
Règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...)
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.
Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.
Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.
Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple).
Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).
Si un des colocataires veut quitter la colocation, il donne son préavis (ou congé) au propriétaire, en respectant des conditions de forme et de délais.
La colocation se poursuit avec les colocataires restés dans le logement. En conséquence :
Le locataire partant ne peut pas demander au propriétaire de lui restituer sa part du dépôt de garantie. Il ne peut que s'adresser à ses colocataires pour trouver une solution à l'amiable.
Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire partant (et sa caution) reste solidaire des autres locataires 6 mois après son départ, à moins qu'un nouveau colocataire rejoigne la colocation et signe un avenant au bail dans ce délai.
Les colocataires adressent au propriétaire un préavis (ou congé) commun (avec tous les noms et signatures) en respectant les conditions de forme et de délais
Il peuvent aussi envoyer un préavis (ou congé) individuel par colocataire, en respectant les conditions de forme et de délais. Dans ce cas, il est nécessaire de bien envoyer tous les courriers en même temps.
Le propriétaire peut donner son congé (ou préavis) aux colocataires à la fin du bail, en respectant des conditions de forme et de délai.
En cas de clause de solidarité insérée dans le bail, le congé adressé par le propriétaire à un seul des colocataires vaut pour l'ensemble des colocataires.
En l'absence de clause de solidarité, le propriétaire doit adresser son congé à chaque colocataire.
L'état des lieux de sortie se fait :
lorsque tous les colocataires quittent le logement.
ou quand le dernier colocataire quitte le logement.
Le propriétaire restitue le dépôt de garantie quand tous les colocataires ont quitté le logement et après que les clés du logement lui ont été remises.
Le propriétaire verse le dépôt de garantie à l'un des colocataires.
Plusieurs
Chaque colocataire signe avec le propriétaire un bail indépendant.
À savoir
le contrat-type prévu pour un logement vide ou meublé ne s'applique pas en cas de colocation à plusieurs contrats de location.Chaque bail doit préciser la chambre dont chaque colocataire a l'usage privatif et les parties communes mises à disposition de tous les colocataires (cuisine, salle de bain, salon...)
Chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'une surface au moins égale à 9 m2 et d'un volume au moins égal à 20 m3 (pièces communes non prises en compte).
À noter
le caractère décent du logement est évalué en prenant en compte tous les éléments, équipements et pièces du logement (et non de la seule chambre dont le locataire a l'usage privatif).Le propriétaire peut moduler la durée du contrat en fonction du statut de chaque locataire. Par exemple, en colocation meublée, un bail peut être conclu pour une durée de 9 mois aux étudiants et pour une durée d'1 an aux colocataires n'ayant pas ce statut.
À savoir
Action logement peut aider le jeune (salarié, en contrat d'alternance, en contrat professionnel ou en stage rémunéré) à trouver un logement en colocation.Le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie lors de l'entrée dans les lieux.
Chaque colocataire doit payer sa part du loyer et de toute somme due au propriétaire (charges locatives, réparations locatives) telle qu'indiquée dans son contrat de location.
Voici la liste complète des charges récupérables :
Employé d'immeuble (non logé sur place) ou gardien/concierge (habitant sur place)
Salaire en nature
Intéressement et la participation aux bénéfices de l'entreprise
Indemnités et primes de départ à la retraite
Indemnités de licenciement
Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise
Participation de l'employeur au comité d'entreprise
Participation de l'employeur à l'effort de construction
Cotisation à la médecine du travail
75 % de leur montant, si le gardien assure le nettoyage des parties communes et sort les containers de poubelles,
40 % de leur montant, s'il n'assure que l'une ou l'autre des ces 2 tâches.
Salaire en nature
Intéressement et participation aux bénéfices de l'entreprise
Indemnités et primes de départ à la retraite
Indemnités de licenciement
Cotisation à une mutuelle prise en charge par l'employeur ou par le comité d'entreprise
Participation de l'employeur au comité d'entreprise
Participation de l'employeur à l'effort de construction
Cotisation à la médecine du travail
Ascenseurs et monte-charge
Certaines dépenses concernant l'ascenseur peuvent être répercutées sur le locataire. Notamment :
Électricité
Exploitation de l'appareil (visite périodique, nettoyage, examen semestriel des câbles, tenue d'un dossier par l'entreprise d'entretien mentionnant les visites techniques, incidents)
Fourniture de produits ou petits matériel d'entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires, lampes d'éclairage de la cabine)
Menues réparations de la cabine (changement boutons d'envoi, paumelles de portes), des paliers (ferme portes mécaniques, électriques ou pneumatiques) et des fusibles
À savoir
Le contrôle technique à réaliser tous les 5 ans n'est pas une charge récupérable par le propriétaire.Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
Certaines dépenses concernant l'eau et le chauffage sont récupérables sur le locataire, notamment :
Eau froide et chaude de l'ensemble des occupants
Eau nécessaire à l'entretien courant des parties communes, y compris la station d'épuration
Eau nécessaire à l'entretien courant des espaces extérieurs
Produits nécessaires à l'exploitation, à l'entretien et au traitement de l'eau
Fourniture d'énergie quelle que soit sa nature
Exploitation des compteurs généraux et individuels et à l'entretien des épurateurs de fumée
Réparation des fuites sur joints
Installations individuelles
Concernant les installations individuelles, les dépenses restant à la charge du locataire concernent notamment les éléments suivants :
Chauffage et production d'eau chaude
Distribution d'eau dans les parties privatives (contrôle des raccordements, réglage de débit et températures, dépannage, remplacement des joints cloches des chasses d'eau)
Parties communes intérieures
Les dépenses restant à la charge du locataire dans les parties communes de l'immeuble concernent notamment celles concernant les éléments suivants :
Électricité
Fourniture de produits d'entretien (balais et sacs nécessaires à l'élimination des déchets) et de produits de désinsectisation et désinfection
Entretien de la minuterie, des tapis, des vide-ordures
Réparation des appareils d'entretien de propreté tels que l'aspirateur
Frais de personnel d'entretien
Espaces extérieurs
Pour les espaces extérieurs, certaines dépenses sont à la charge du locataire, notamment les dépenses d'exploitation et d'entretien des éléments suivants :
Voies de circulation
Aires de stationnement
Abords des espaces verts
Équipements de jeux pour enfants
Taxes et redevances
Les dépenses restant à la charge du locataire sont notamment les suivantes :
Taxe de balayage
Redevance assainissement
Pour se protéger du risque d'impayé, le propriétaire peut demander que chaque colocataire se dote d'une caution. Une caution est une personne ou un organisme qui s'engage par écrit (acte de cautionnement) à payer le loyer et les charges locatives lorsque le locataire ne le fait pas.
La caution est engagée dans la limite du loyer et des charges dont est redevable le colocataire indiqué dans l'acte de cautionnement :
pour la durée indiquée dans l'acte de cautionnement
ou jusqu'à l'expiration du préavis du colocataire si celui-ci donne congé au propriétaire
Les colocataires doivent obligatoirement assurer le logement loué en colocation, au minimum contre les risques locatifs (incendie, explosion, dégâts des eaux).
Les colocataires peuvent choisir de s'assurer collectivement ou individuellement.
L'attestation d'assurance doit être fournie au propriétaire chaque année. Dans le cas contraire, le propriétaire peut résilier le contrat de location.
À noter
les colocataires et le propriétaire peuvent convenir dans bail que l'assurance est souscrite par le propriétaire pour le compte des colocataires. Son coût (éventuellement majoré) est remboursé à chaque loyer.Chaque colocataire peut obtenir une aide au logement pour la part de loyer dont il est redevable, s'il remplit les conditions pour y avoir droit.
Chaque colocataire doit faire sa propre demande à la Caf ou la MSA.
Les colocataires peuvent décider ensemble d'un pacte de colocation, document écrit qui décrit le fonctionnement de la colocation. Ce n'est pas une obligation.
Ce document peut notamment contenir :
la liste des dépenses communes et leur mode de répartition (taxe d'habitation, redevance télévision, ...)
un règlement intérieur, avec par exemple les règles d'utilisation et d'entretien des pièces ou équipements communs (salle de bain, réfrigérateur, ...)
Les colocataires peuvent ouvrir un compte joint de colocation. Ce n'est pas une obligation.
Il permet de faciliter la gestion des dépenses communes. Il doit être ouvert par au moins 2 colocataires.
Les cotitulaires sont responsables solidairement du compte. L'ouverture et la clôture du compte doivent être signées par tous les cotitulaires.
Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) sur la demande d'un seul colocataire (lors de son départ par exemple).
Le compte joint peut être transformé en compte indivis (comptes séparés) à la demande de l'ensemble des titulaires du compte (à la fin de la colocation par exemple).
Chaque colocataire peut quitter le logement en donnant son préavis (ou congé) au propriétaire pour sa partie privative. Il doit respecter des conditions de forme et de délai.
Après avoir remis les clés au propriétaire, le colocataire partant peut demander la restitution de son dépôt de garantie.
La colocation se poursuit avec les colocataires restant et le propriétaire peut choisir un nouveau colocataire, sans avoir à obtenir l'accord des autres colocataires.
Le propriétaire doit :
adresser à chaque colocataire son congé
et respecter des conditions de forme et de délai
La location d'un logement à un unique couple, marié ou pacsé au moment de la signature du bail, n'est pas une colocation.
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Pour en savoir plus
- Colocation, sous-location, cession de bail, locataire décédé, abandon domicileInstitut national de la consommation (INC)
- Colocation avec un contrat uniqueAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
- Colocation avec plusieurs contratsAgence nationale pour l'information sur le logement (Anil)
- Je vis en colocation ou en concubinage, qui doit payer la taxe d'habitation ?Ministère chargé des finances
- Forme du contrat de bail : logement videLegifrance
- Forme du bail : logement meubléLegifrance
- Action logement : aide pour le jeune salarié à trouver un logement en colocationAction logement
Références
-
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 8-1
Colocation -
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs : article 7
Assurance pour compte des colocataires : article 7g - Décret du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d'assurance pour compte du locataire
- Décret n°2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale
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